Pocas veces leo noticias o post (artículos de los blogs) que sean tan rigurosos y tan bien documentados como el que he visto en el blog enalquiler.com y me ha gustado tanto que he decidido publicarlo en mi blog para la gente que desee saber las verdades sobre la duración del alquiler tanto para los que son propietarios como para los futuros o actuales arrendatarios.

Tan sólo me faltaría añadir que éste post debería ser de obligada lectura para los que se encuentran en el mundo del alquiler y que a parte de la legalidad de la L.A.U., recuerdo a todos que los contratos están para algo en caso de duda mientras se está vivienda en el piso y que el pacto de la negociación de ellos antes de acudir a un abogada debe ser la primera cosa a hacer por ambas partes.

Verdades sobre la duración del alquiler

1.- ¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino en el piso?
El inquilino y el casero pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda. Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9.1: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”. Si la duración del contrato es inferior a 5 años, éste se prorrogará de forma automática y obligatoria por periodos anuales hasta sumar un mínimo de cinco años de alquiler. Y no se tiene que hacer nada para entrar en estas prórrogas. El inquilino es el único que puede cancelar el contrato cuando llegue su fecha de fin o interrumpir las prórrogas si avisa con 30 días de antelación a que se acabe el contrato o cualquiera de las prórrogas. También lo dice la LAU en su artículo 9.1.: “Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

El casero sólo puede interrumpir las prórrogas si en el contrato indica que necesitará el piso para ocuparlo antes de que se cumplan estos cinco años. En la LAU no se especifica que el casero deba indicar los motivos por los que necesitará el piso, pero se recomienda que el casero lo haga. No obstante, no puede interrumpir el alquiler en cualquier momento, deberá esperarse a que se vaya a cumplir cualquiera de las prórrogas para reclamar su derecho a volver a su piso. Así lo dice la LAU en el artículo 9.3, donde también se indica la penalización que sufrirá el casero si efectivamente no ocupa la vivienda: “Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

Los supuestos por los que el casero pueda recuperar la vivienda alquilada se ampliarán próximamente cuando se haga efectiva la Ley de Fomento del Alquiler. Además de reclamar el piso para si mismo, el casero también podrá pedirlo para que lo ocupen sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de separación y divorcio.

Si en tu contrato no se dice nada sobre su duración se entiende que dura un año. Otra vez lo dice la LAU en su artículo 9.2: “Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

2.- ¿Qué pasa si se firma un contrato por 11 meses?
Que se prorrogan de forma automática por plazos anuales hasta sumar un mínimo de cinco años, como dice la LAU en su artículo 9.1 que incluyo arriba. Muchos caseros creen que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así. Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral … Así lo dice bien claro la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005:

“…Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

3.- ¿Qué pasa después de los primeros cinco años de alquiler?
Cuando se cumplen esos 5 años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos cinco años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. Si ninguna de las partes dice nada, se aplica lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 10:

Artículo 10. Prórroga del contrato

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. ”

4.- ¿Y qué pasa tras los primeros ocho años de alquiler?
A partir del noveno año de alquiler no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. Hasta aquí, ninguna duda, ninguna discrepancia ni doctrinal ni jurisprudencial. Sin embargo, queda por decidir el régimen legal al que se somete este nuevo contrato. Hay dos posibilidades al respecto, ambas igualmente legales, que vemos a continuación.

A) El nuevo contrato se rige por el Código Civil si nadie dice nada y el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda. El artículo 4.2 de la LAU nos remite al Código Civil como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU. Pues bien, los artículos 1566 y 1581 del Código Civil establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado y se encuentra ante el silencio de la LAU.

El Código Civil no establece ningún plazo de preaviso sino otro posterior a la terminación del contrato, de 15 días de “aquiescencia del arrendador” que implica, en ausencia de requerimiento, la tácita reconducción del contrato por un nuevo plazo. Es decir, el arrendador no tiene que avisar antes de la terminación, sino que puede hacerlo hasta 15 días después.

Respecto a la duración del nuevo contrato: puede ser de un mes e incluso de un día, dependiendo del contrato, pero generalmente será de un mes. Mientras nadie diga nada, cada mes nuevo contrato.

B) Pero la tácita reconducción del Código Civil es sólo eso, una renovación “tácita”, es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el Código Civil ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8. Para evitar confusiones, aconsejo firmar un nuevo documento, pero la forma escrita no es necesaria para la validez de los contratos. Basta probar que ha habido expresión de nuevo acuerdo.

5.- ¿Y si el inquilino quiere dejar el piso en mitad del contrato o las prórrogas?
Aquí hay que hacer una distinción: alquileres con una duración inferior a cinco años y alquileres con una duración superior a cinco años.

A.- En alquileres con una duración inferior a cinco años
En este apartado entran la mayoría de los contratos que se firman hoy en día y pero la LAU no ha contemplado la posibilidad de desestimiento anticipado del inquilino en estos casos, sí que lo hace para alquileres con una duración superior a cinco años, pero no para los de una duración inferior a cinco años. Así que en estos casos se tiene que echar mano de la jurisprudencia que hay hasta la fecha. Y nadie mejor que Juan, experto de La Comunidad, para explicar este tipo de casos:

En alquileres de duración no superior a cinco años donde no se ha pactado la posibilidad de que el inquilino deje el piso antes de tiempo, “si el arrendatario desiste unilateralmente del contrato antes de tiempo, el arrendador puede optar entre:

>.- Aceptar las llaves y la resolución del contrato. Si no han quedado rentas u otras responsabilidades pendientes tendrá que devolver la fianza. “El desistimiento fue aceptado por la arrendadora, dejando de ser unilateral” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, 149/2007 de 23 abril).

>.-Aceptar las llaves dejando constancia de que se reserva el derecho de exigir daños y perjuicios, que tendrán como límite las rentas que deje de percibir. Esto quiere decir que si vuelve a alquilar la vivienda inmediatamente no tendrá nada que reclamar, pero si no hace nada por arrendarla, las rentas dejadas de percibir serán por culpa suya, no del arrendatario. Aunque siempre puede haber sorpresas, por lo que sin ninguna duda conviene llegar a un acuerdo, aunque sea malo.

Ya he dicho que la jurisprudencia es unánime en rechazar el enriquecimiento injusto del arrendador y declara que la indemnización no puede ser superior a las rentas dejadas de percibir, es decir, un nuevo arrendamiento pone fin a la responsabilidad del anterior arrendatario. Como ejemplo las siguientes sentencias:

“Alquiló de nuevo la vivienda a una persona distinta, incluso por una renta superior a la pactada con el demandado, por lo que, en definitiva, tal inmueble estuvo desocupado menos de un mes, quedando cubierta esta mensualidad con el importe de la fianza (…) cualquier eventual estimación de la demanda supondría un enriquecimiento injusto que no puede ser judicialmente amparado (en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1984 [ RJ 1984, 3789], 15 de junio de 1993 [ RJ 1993, 4835] y 21 de enero de 1996, entre otras)” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª. 73/2002 de 1 febrero).

“Según las sentencias del TS de 23 de mayo de 2001 [ RJ 2001, 6472], y 15 de julio de 2002 [ RJ 2002, 6048]) la indemnización ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril).

Pero mientras la vivienda permanece vacía las soluciones dadas por los tribunales son infinitas y van de todo a nada:

“La vivienda no fue ocupada por terceras personas una vez desalojada por la arrendataria lo que causó a la actora unos daños y perjuicios equivalentes a las rentas dejadas de percibir durante los tres meses que faltaban para expirar la primera prórroga legal” (SAP de Alicante, Sección 5ª, 384/2003 de 16 julio).

“No consta que el propietario haya llevado a cabo actividad alguna tendente a alquilar nuevamente, por lo que no puede obligarse al arrendatario a indemnizar a aquél por los perjuicios causados por su propia pasividad o desidia” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 668/2007 de 10 diciembre).

“En la vivienda arrendada aparecen unos carteles anunciando su venta. (…) No resultó acreditado que la vivienda hubiere sido nuevamente arrendada, pero es lo cierto que tampoco consta se haya intentado desde que dispuso de aquella para darle una utilidad distinta, la de venta.” (SAP de Asturias, Sección 7ª, 209/2002 de 8 abril).

“Ante conductas, tanto del actor, como de la demandada, alejados de la mala fe (…) del demandante será el importe de la fianza y éste no tendrá acción para reclamar más rentas, ni daños ni perjuicios, pues las llaves de la vivienda han estado a su disposición” (SAP de Las Palmas, Sección 5ª, 77/2007 de 6 marzo).

Otra cuestión que nos depara soluciones dispares es quién debe probar los perjuicios. Según muchas sentencias es el arrendador quien debe probar que la vivienda ha permanecido vacía e incluso que ha hecho lo posible por arrendarla de nuevo. He aquí algunas:

“Para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantia, corresponden al arrendador)” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 373/2007 de 4 julio).

“No todo incumplimiento contractual da lugar automáticamente y por sí a una indemnización de daños y perjuicios, ya que éstos han de acreditarse (artículo 217 de la LECiv) ( SS. TS. 22-7-94 [ RJ 1994, 5526], 5-10-94 [ RJ 1994, 7456], 6-4-95 [ RJ 1995, 3416], 18-7-97 [ RJ 1997, 5522] ..), probándose que los daños y perjuicios que se dicen sufridos lo han sido precisamente por el incumplimiento de la parte contraria y no por la propia actitud del perjudicado, que en este extremo ha de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe. (…) perjuicios siempre que la vivienda hubiera permanecido desocupada, lo que no se expone en la demanda reconvencional, y no se sabe a ciencia cierta; y, a su vez, si la arrendadora ha actuado diligentemente una vez recibidas las llaves, lo que tampoco se sabe, (…) ni se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril).

“La existencia del incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona ha de resultar acreditada en los términos que establece el art. 1214 del Código civil, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad. (…) la demandada le remitió una carta diciéndole que dejaba la vivienda y le entregaba las llaves el 3 noviembre 1999, carta que recibió el actor, aunque estamos en presencia de un desistimiento unilateral, (…) no pueden reclamarse las rentas hasta febrero de 2000, porque la actora no ha acreditado perjuicio alguno, y ha tenido la vivienda a su disposición” (SAP de Cantabria, Sección 4ª, de 13 febrero).

“La existencia de incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona debe resultar acreditada en los términos que el artículo 1214 CC establece, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad.” (SAP de Jaén, Sección 1ª, 29/1999 de 29 enero).

Pero tampoco faltan sentencias que dicen que el perjuicio se deduce del mero incumplimiento y que es el arrendatario quien debe poner límite a su responsabilidad probando que ha habido un nuevo arrendamiento o alguna actitud del arrendador que excluya la culpa del arrendatario. Como se ve, las mismas normas y en especial el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sirven para interpretaciones contrarias.

“Aunque algunas sentencias como la de la A.P. de Valencia de 19-10-2001 ( JUR 2002, 7216) entienden que se deben abonar las rentas hasta la fecha en que se tuvo la disposición del local cuya posesión se recupera con la entrega de las llaves, entendemos que con esa entrega de las llaves no se repara el daño que se ocasiona a quien creyendo de buena fe que el contrato iba a ser cumplido espera dicho cumplimiento porque tiene amparo legal. El dato cierto de la entrega de las llaves no significa que el arrendador hubiese nuevamente alquilado el local sino que se recupera la posesión con la nueva disposición del establecimiento para su arrendamiento (…) La única forma de desvirtuar (…) el derecho a percibir las rentas que generaba el contrato suscrito era demostrar que a partir de la entrega de las llaves el arrendador consiguió un nuevo alquiler del local. Pero sobre tal extremo no existe prueba acreditativa de que el demandante haya conseguido un nuevo inquilino antes del vencimiento del contrato y por el tiempo que quedaba por cumplir con lo cual la presunción de los perjuicios subsiste por el juego de la carga probatoria a cargo de aquel a quien incumbía demostrar el hecho obstativo o extintivo del nacimiento de la obligación y que resultaba favorecido por dicho hecho, que en este caso correspondía al arrendatario.” (SAP de Badajoz, Sección 3ª, 116/2003 de 28 febrero).

“La ganancia dejada de obtener por el arrendador que puede calcularse fácilmente por el importe que quedaba de pagar de alquiler cuando el arrendatario resolvió unilateralmente el contrato. Tal indemnización sólo puede ser moderada si se prueba que el arrendador alquiló durante todo o parte de ese tiempo el inmueble o si se acredita que el haberlo tenido sin alquilar se debe a una causa que le es imputable” (SAP de Madrid, Sección 14ª, 248/2007 de 25 abril. JUR 2007211218).

>.- No aceptar las llaves ni la resolución y exigir su cumplimiento íntegro, reclamando las rentas como si el arrendatario continuase en la vivienda. Esta opción no me parece ética ni socialmente aceptable, especialmente si el arrendatario deja la vivienda por razones justificadas, como puede ser un traslado, desempleo o la concesión de una vivienda de protección oficial, y lo comunica con tiempo suficiente, que en la anterior ley era de dos meses. Hay alguna lamentable sentencia que da la razón a un arrendador que, después de recibir la notificación del abandono de la vivienda y tener depositadas las llaves en un notario, lejos de preocuparse por buscar nuevo arrendatario, deja pasar 4 años confiado en la solvencia económica del arrendatario y pide todas las rentas al finalizar el contrato. A pesar de esta sentencia, no parece aconsejable actuar así, aunque solo fuera porque la ley tiene muchas caras y algunas de ellas podrían dar una sorpresa a ese arrendador.

A continuación resumo los fundamentos del voto particular de un magistrado discrepante en la sentencia que acabo de calificar de lamentable (SAP de Barcelona -Sección 13ª- 194/2006 de 24 marzo JUR 2006254983), voto particular que comparto y al que añado el último fundamento.

a) Fuerza mayor como causa de incumplimiento del contrato (1105 CC). “por causas materiales, físicas, jurídicas, sociales, etc., pero siempre que sean relevantes, decisivas y se impongan por sí mismas con suficiente grado de insuperabilidad…” (STS de 17 de diciembre de 1980).

b) Buena fe (7 CC). “exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto en el artículo 7,1 del Código Civil” (STS de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001). Buena fe (1258 CC) “que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena” (STS de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan).

c) Cláusula “rebus sic stantibus” (mientras las cosas no cambien), que “se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones” (STS de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004). “En los contratos de tracto sucesivo (como el arrendamiento) la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” es de carácter menos excepcional” (STS de 10 de febrero de 1997;RJA 665/1997).

d) Nulidad de pactos del art. 6 LAU. Considerando que el art. 9 concede al arrendatario en los contratos sin duración pactada derecho a permanecer hasta 5 años, y considerando que el compromiso de permanecer más de un año no añade ningún derecho al arrendatario, hay que entender que ese compromiso le perjudica porque pierde el derecho de separarse del contrato cada año. En consecuencia, si el arrendador no demuestra que el arrendatario ha adquirido algún derecho a cambio, puede ser nulo.”

Te recomiendo la lectura de la respuesta completa de Juan respecto a este asunto en La Comunidad: “¿Un inqulino puede denunciar y ganar un juicio, si no se le devuelve el dinero de la fianza por incumplimiento de contrato?” Y, como en Derecho, siempre hay distintos grados de grises, Eduardo Llarena, abogado y también experto de La Comunidad, tiene su opinión sobre el desestimiento anticipado en alquileres de duración inferior a cinco años: “Es un tema controvertido. En este tema existen muchas opiniones, y al no haber llegado el asunto hasta el Tribunal Supremo no hay unificación de doctrina que yo sepa … Lo más frecuente es que por un motivo u otro, en vivienda, se impida cobrar indemnización o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar la actividad para aminorar daños), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).” Puedes leer su respuesta completa en La Comunidad: ¿Puedo terminar mi contrato antes de que esté terminado si que me denuncie el propietario?

B.- En alquileres de duración superior a cinco años
Aquí la Ley de Arrendamientos Urbanos sí que es clara respecto al desestimiento por anticipado del inquilino. Mira lo que dice en su artículo 11:

“Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”