Blog inmobiliario español

Capolra S.A. que comercializa la promoción de obra nueva de la empresa Copcisa en Barcelona en la calle Paseo Picasso 38 bis (entre el Borne y el parque de la Ciutadella) ha vendido el último piso en planta quedando solamente los 2 áticos disponibles en venta y el último local comercial.

La operación fue realizada con éxito hace 2 semanas en un tiempo récord de venta.

Agradecemos a Copcisa la confianza depositada en nosotros.

Para recibir más información de la promoción de obra nueva pueden contactarnos a: asesores@capolra.com

Punt Informática ha sido asesorada por Capolra S.A. para la ubicación de sus oficinas en la calle Guitard con Berlín de Barcelona.

La operación ha sido realizada el pasado mes.

Les deseamos un próspero negocio.

Hoy he leído en Idealista.com que han publicado en sus News la manera de entender la eterna discusión de los metros cuadrados útiles, construidos o con elementos comunes que mucha gente se suele confundir al hablar de ellos y que considero que lo han explicado bastante bien.

El artículo que publicaré a continuación es totalmente escrito por Idealista.com en colaboración con la Sociedad de Tasación, por lo tanto,  haré uso del copiar y pegar por si ha alguién le puede ser de su interés. 

Felicito a Idealista.com por su artículo:

Diferencias entre superficie útil y construida

Lo primero que tienes que conocer es la diferencia entre ambos conceptos y sus variantes.

Superficie útil (metros útiles): una definición sencilla es que superficie útil es toda aquella que puedas pisar dentro de la casa. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.

La información de la superficie útil es de gran importancia porque proporciona una idea al comprador del espacio del que dispondrá para vivir. Sin embargo, a no ser que se tenga el plano de la vivienda original o la escritura es difícil de conocer, por lo que necesitarías la ayuda de un arquitecto para obtenerla con fiabilidad o medir muy bien la casa para no llevarte sorpresas.

a) superficie construida (metros construidos): en esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

b) superficie construida con elementos comunes (metros construidos con comunes): es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. En los edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

Cada vivienda tendrá un coeficiente de participación en estos elementos comunes que viene reflejado en el catastro y en las escrituras y que sumada a la superficie construida da la superficie construida con elementos comunes.

El catastro muestra normalmente como superficie este dato, pero también desagrega qué parte pertenece a elementos comunes y qué parte a vivienda.

El eterno problema de las terrazas o patios

Las mayores quejas de compradores y vendedores son siempre cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín. Es una polémica que lejos de apagarse se va encendiendo con el tiempo ya que cada vez hay más tipologías de este tipo en las nuevas urbanizaciones.

Lo más honesto, si eres el vendedor, es que muestres claramente la superficie de la vivienda y de la terraza por separado. Sólo así te protegerás contra equívocos y malos entendidos desagradables. idealista.com tiene un apartado de observaciones y es ahí donde puedes detallar claramente los metros tanto de tu vivienda como el espacio de la terraza o el patio.

Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda pero no termina de explicar la realidad del inmueble y resulta confusa a la hora de hacerse idea de cómo es la vivienda.

Si a estas complicaciones le añadimos que en los casos de veo la superficie computable de una terraza no puede superar el 10% del total de la vivienda, es decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo, tenemos que la norma elegida por el catastro no es útil a la hora de hacernos una idea de cómo es una casa.

Por todo ello, te recomendamos que siempre dejes muy claro en tu anuncio cuál es la superficie de tu vivienda y aparte, cuál es la superficie de tu terraza ya que como el comprador al final va a ver tu vivienda es mejor que tenga claro qué va a ver y no que se lleve una desilusión si has añadido a la vivienda los metros de tu terraza.

Obtener información del catastro

La información del catastro es pública y puede ser consultada en cualquier momento por internet, por lo que es muy útil a la hora de ver la superficie de una vivienda. Además, cuenta con una gran ventaja, que es gratuita.

Sólo tienes que entrar en la página web del catastro (http://www.catastro.meh.es/) y buscar la vivienda con su localizador de inmuebles. El catastro tiene una gran cantidad de información y mapas de todas las viviendas, ya sean chalets aislados, adosados o pisos en bloque.
 

Una vez dentro del localizador puedes insertar directamente la referencia catastral (un código de cifras y letras que es único para cada inmueble) y obtener de forma inmediata los datos que buscas.

Si no tienes ese dato será también sencilla la localización de la vivienda por la oficina virtual del catastro (https://ovc.catastro.meh.es/cycbieninmueble/ovcconsultabi.htm) rellenando los datos básicos de la vivienda como provincia, municipio, calle, número de la calle, piso y puerta podremos acceder a la información. Si desconoces algún dato puedes buscar la vivienda por satélite y obtener sus datos de forma sencilla.

Errores comunes a la hora de medir una vivienda

Confundir metros útiles con construidos: ambos datos son diferentes y varían de una vivienda a otra, incluso en bloques de pisos con características similares.

Incluir toda la superficie de la terraza: las terrazas normales deben computar en las superficie útil al 50% y sólo se podrá registrar al 100% si está cerrada por tres de sus cuatro orientaciones. En tu anuncio puedes explicar este hecho y poner en el campo observaciones la superficie de tu terraza, el comprador agradecerá tu transparencia y valorará positivamente la explicación.

Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles: los tasadores valoran las viviendas según el precio del metro cuadrado construido con comunes, por lo que tratar de obtener un precio en función de la superficie útil es mezclar churras con merinas. Si tienes el precio por metro cuadrado de una zona y quieres obtener un precio aproximado de una casa, debes multiplicarlo por sus metros construidos con comunes.

Meter los trasteros y garajes en la superficie: no debes meter esos datos dentro de la superficie de la vivienda y siempre tienes que ponerlos aparte.

Calcular los metros construidos a ojo: muchos vendedores cogen los metros útiles y les aportan un porcentaje (un 15% suele ser normal) o los redondean al alza. En ambos casos es un error, ya que cada vivienda es un mundo y no hay regla matemática que asegure obtener un dato correcto.

La semana pasada quedé con mi amigo Jaume que también trabaja en el sector inmobiliario para enseñarme un par de edificios de oficinas que disponen delante del Port Olímpic y me sorprendió cuando nos íbamos porque me había traido el diario Financial Times con una sección que sale cada sábado y que se llama The Secret Agent.

The Secret Agent trata sobre las experiencias de un intermediario de Londres (ahora trabaja en su propia empresa) que evidentemente no dice su nombre, y que se ha especializado en el producto de lujo residencial de la ciudad. En los artículos que va publicando (en estos momentos está escribiendo un libro), cuenta las anécdotas sobre las operaciones que va cerrando (y las que no) semana tras semana, explicando curiosidades como por ejemplo la importancia de ir bien vestido para cierto tipos de clientes, las barreras culturas según el tipo de comprador o el mismo estilo de vida y de business que se respira en la city.

Para los curiosos que quieran saber más, os dejo el link a su sección: http://www.ft.com/arts/columnists/secret-agent

Muchas gracias Jaume!

Capolra S.A. ha asesorado en la reubicación de las nuevas oficinas en el pasado mes de Abril a las siguientes empresas:

• Hemeretik
• Maragda Trade SL
• Optim Quality SL

Les agradecemos la confianza que han depositado en nosotros.

Rule Consultants S.L. ha sido asesorada por Capolra S.A. para la ubicación de sus oficinas en la calle Consejo de Ciento con Rambla Cataluña de Barcelona.

La operación ha sido realizada la pasada semana.

Les deseamos un próspero negocio.

Korner Entertainment S.L. ha sido asesorada por Capolra S.A. para la ubicación de sus oficinas en Barcelona.

La operación ha sido realizada esta misma semana.

Les deseamos que tengan un próspero negocio en su nueva oficina.

Ideas y Creación Publicitaria S.L. ha sido asesorada por Capolra S.A. para la reubicación de sus oficinas en Barcelona.

La operación ha sido realizada con éxito esta misma semana.

Atisreal, filial de BNP Paribas Real Estate, acaba de presentar el Informe de Oficinas del tercer trimestre del año, donde evalúa la evolución del mercado en Madrid y Barcelona ofreciendo, además, una visión global del mercado de oficinas en Europa.

En Madrid, con 410.000 m² de contratación a finales de septiembre, se han conseguido unos niveles conformes con las previsiones de Atisreal. Se prevé que la contratación del año 2008 debería alcanzar entre los 525.000 y 575.000 m². Es decir, unos niveles situados en la media de los últimos 15 años. Igualmente se ha producido un incremento de la oferta libre y de su tasa en todas las zonas durante el tercer trimestre de 2008, obteniendo una disponibilidad media del 7,9% del parque de oficinas. Con una previsión de 550.000 m² de oficinas nuevas para los dos próximos años, la oferta futura está controlada y no se ven riesgos de gran desequilibrio entre oferta y demanda.

Cabe destacar que una parte de la oferta futura prevista para 2008 se está retrasando y podría llegar a entregarse en 2009.
El trimestre ha demostrado cierta estabilización de las rentas, tanto medias como máximas en todas las zonas. El incremento de la oferta y el contexto económico podría hacer que las rentas bajen puntualmente.
En Barcelona, la contratación del tercer trimestre supera los 80.000 m² y la contratación acumulada alcanza más de 255.000 m², lo que significa un aumento del 1.4% frente al mismo periodo de 2007. La incertidumbre del mercado hace prever para el último periodo del año una ralentización en cuanto a la contratación frente a lo registrado en los últimos trimestres. Sin embargo, se prevé una contratación anual por encima de la media de los últimos 15 años (335.000m²).

Por otra parte, ha aumentado la tasa de disponibilidad en todas las zonas excepto en el Centro. Existe un elevado número y volumen de proyectos previstos a 3 años. No obstante, ya se han paralizado algunos proyectos y otros retrasan sus entregas.

Aunque las rentas medias siguen por encima de las de 2007 en el Centro, se registra una disminución frente al 2º trimestre. En las demás zonas las rentas medias se mantienen.

Visión internacional: Europa
La situación macroeconómica en Reino Unido y en la Eurozona está empeorando más de lo que los expertos esperaban. En el segundo trimestre de 2008, el PIB cayó un 0,2% en la Eurozona, mientras que en Reino Unido se mantiene igual. El riesgo de una recesión económica es evidente si el crecimiento del PIB continúa ascendiendo durante varios trimestres.

La inversión en Europa ha disminuido por cuarto trimestre consecutivo, siendo la reducción de un 33 % en este tercer trimestre. Todos los mercados o sectores se han visto afectados.

La rentabilidad prime europea ha vuelto a incrementarse en el tercer trimestre. La actual incertidumbre económica junto con las condiciones financieras cada vez más restrictivas refrenan las operaciones de inversión.
Por otra parte, la contratación de oficinas a nivel europeo continuó descendiendo en el tercer trimestre, aunque a un ritmo más lento. La demanda de oficinas se está reduciendo desde que las empresas empezaron a reducir sus necesidades. En este contexto, algunas de las grandes empresas continúan racionalizando y reagrupando sus diferentes oficinas. Se registra una estabilidad a nivel de las rentas prime en todos los mercados europeos.

La consecuencia de la crisis financiera en la economía real se refleja más cada día, empujando hacia abajo las previsiones para el resto del año y para 2009. Esta crisis continuará teniendo un efecto en el crecimiento del empleo y por lo tanto en el mercado inmobiliario.

Fuente: Revista Inmobiliarios

General

Este año 2008 también afecta al mercado de oficinas de la ciudad Condal ya que la tasa de disponibilidad de oficinas alcanza el 6,5% (357.000 m² disponibles) y la tendencia en el 2009 sufrirá un deterioro importante debido principalmente a la situación económica actual, la escasez de liquidez y financiación y a los altos niveles de incertidumbre del mercado.

Año 2007-2008

Respecto al 2007, se prevee un descenso del 25% en cuanto a contratación de nuevos metros cuadrados. Por consiguiente, tanto el mercado de alquiler como el de venta se verán afectados por la coyuntura económica del país como a nivel global. El nivel de inversión ha descendido un 30% respecto al año pasado.

Protagonistas

Los organismos públicos han representado un cierto protagonismo este año con la contratación del aproximado un 20% de la superficie contratada y las empresas privadas siguen siendo quienes han marcado el resto de la contratación de metros cuadrados.

Zonas de futuro

La zona del 22@, la Plaza europa y Sant Cugat del Vallès siguen siendo las apuestas de futuro con proyección de nuevos edificios exclusivos de oficinas. Desde mi punto de vista, apuesto más por la Plaza Europa ( por su ubicación, por la Fira de Barcelona y el futuro BioPol) como zona que se acabará consolidando en un plazo medio-largo debido a sus buenas comunicaciones con la ciudad, su aeropuerto y puerto, comunicaciones mediante rondas y autopistas que no por la zona del 22@ que mantiene unos mismos precios de renta que la Plaza Europa (18 €/m²/mes más gastos) y además el factor ubicación del 22@ (su lejanía versus a lo comentado anteriormente).

Zonas consolidadas

La Avenida Diagonal, Paseo de Gracia, Rambla Cataluña y la zona del Ensanche siguen siendo las ubicaciones preferidas por las empresas privadas con superficies en torno de los 200-400m². A pesar de los edificios de oficinas que encontramos en estas zonas son por la mayoría ya anticuados respecto a los nuevos que se proyectan o realizados en las zonas de futuro, la demanda se centra bastante en ellos. En el centro de la ciudad raramente encontraremos sedes corporativas de empresas si no que se deslocalizan en las zonas de futuro.

Rentas de alquiler y precio de venta

Se tiende a una bajada de precios de renta de alquiler, pero eso no significa que se espere una bajada espectacular como pueda haber ocurrido en otros años, así que notaremos un leve descenso y respecto a los futuros proyectos de edificios de oficinas se ralentizará su construir hasta aproximadamente el 2012.

En cuanto al precio de venta, pienso que había seguido un cierto paralelismo respecto al mercado residencial (aunque no tan exagerado ya que el sector terciario es más estable que no el residencial), pero si notaremos un cierto parón en la venta de oficinas ‘individuales’ como de edificios con un precio de mercado que si nos habíamos colocado en torno de los 4.500 €/m² (de media) se podrán ver ofertas en torno los 3.500 €/m².

Conclusión

• Mercado más estable que el residencial.
• Bajada ligera de los precios de renta y venta.
• Menor absorción de ocupación de cara al 2009 que el 2008 pero en situación moderada.
• Retardo de nuevos proyectos en las zonas de futuro.